Le Mans, cité historique du Grand Ouest français, s’impose comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers. Avec une situation géographique stratégique, une économie locale dynamique et des prix encore abordables, la ville présente de nombreux avantages pour qui souhaite diversifier son patrimoine.
Le marché immobilier local, en pleine expansion, offre des rendements locatifs particulièrement attrayants, bien au-delà de la moyenne nationale. Grâce à une forte demande locative, portée notamment par une importante population étudiante et de jeunes actifs, les investisseurs peuvent espérer des taux de rentabilité brute dépassant les 6% dans certains quartiers. De plus, le Mans bénéficie de dispositifs de défiscalisation avantageux, permettant d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
Plan de l'article
Un marché immobilier local en pleine expansion
Le marché immobilier du Mans connaît une véritable embellie ces dernières années, tiré par une demande locative soutenue. Les prix de l’immobilier ancien dans le centre-ville ont ainsi progressé d’environ 4 % par an depuis 2018, tandis que les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles ou le Mans Nord enregistrent une hausse de 3 à 5% annuels pour les maisons.
Cette tendance haussière s’explique par l’attractivité grandissante de la ville, qui séduit de nouveaux ménages et de nombreux étudiants. La présence de l’université et des grandes écoles, ainsi que la proximité de Paris, dynamisent le marché locatif local. Il est d’ailleurs facile de trouver des opportunités pour un investissement locatif au Mans.
Les appartements neufs ou anciens rénovés représentent des valeurs sûres pour les investisseurs. Il y a une demande particulièrement forte pour les typologies de 2 à 3 pièces situées dans les étages élevés, près du centre-ville.
Les prix à l’achat ont nettement augmenté ces dernières années, rattrapant en partie leur retard par rapport aux grandes métropoles. Les loyers ont suivi la même tendance ascendante. Cela permet de dégager des rendements locatifs bruts avoisinant les 6 % en moyenne, un niveau très compétitif.
Des quartiers prisés par les investisseurs
Parmi les quartiers les plus convoités pour l’investissement locatif au Mans, le centre-ville arrive naturellement en tête. Véritable cœur battant de la cité, il concentre de nombreux atouts : rues commerçantes animées, proximité des transports en commun et des services, ainsi qu’un cadre de vie agréable.
Les appartements anciens rénovés, de 2 ou 3 pièces avec balcon, y sont très recherchés par les jeunes actifs et les étudiants.
Le quartier résidentiel de la Croix-aux-Mutuelles fait également figure de valeur sûre pour les investisseurs. Apprécié des familles et des seniors pour son cadre verdoyant et ses maisons individuelles avec jardins, il affiche des rendements locatifs stables autour de 5-6 %.
Non loin, le quartier Sainte-Croix séduit quant à lui par son côté « village », ses prix encore abordables et son accès rapide au centre-ville. Ce secteur est prisé des jeunes ménages en quête d’un premier appartement.
Le quartier de la gare, en pleine rénovation urbaine, dispose d’un fort potentiel pour l’investissement locatif, notamment avec l’émergence de nouvelles résidences étudiantes et de petites copropriétés.
Des typologies de biens adaptées aux différents profils de locataires
Le marché locatif du Mans attire des profils de locataires variés, aux besoins spécifiques. Les investisseurs devront bien cibler les typologies de biens les plus recherchées pour chaque segment.
Les étudiants, par exemple, représentent un bassin locataire important, en raison de la présence de nombreux établissements d’enseignement supérieur. Leur demande se porte principalement sur des petits studios ou T1 bis meublés, à proximité des campus.
Les jeunes actifs célibataires ou en couple sans enfants constituent également une cible de choix. Ils privilégient les appartements de 2 ou 3 pièces, lumineux et rénovés, avec balcon ou terrasse, dans des quartiers centraux.
Pour les familles, la recherche se porte davantage sur des maisons de 3 à 5 pièces avec jardin, garage et pièces à vivre spacieuses, dans des quartiers résidentiels calmes comme la Croix-aux-Mutuelles ou Sainte-Croix.
Les seniors actifs recherchent plutôt des appartements de 2/3 pièces, accessibles et sécurisés, à proximité des commerces et services médicaux.
Un cadre fiscal et réglementaire favorable
Avant de se lancer dans un investissement locatif au Mans, il est primordial de bien connaître le cadre légal et réglementaire local. La ville a en effet mis en place plusieurs dispositifs spécifiques en matière d’urbanisme et de location.
Parmi les principales réglementations à maîtriser, on peut citer l’arrêté municipal sur les normes de décence pour la location, qui fixe des critères minimaux de surface, d’équipements et de sécurité. Le nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur depuis 2021 encadre également les projets immobiliers sur le territoire.
La municipalité a également instauré un Permis de Louer dans certains secteurs, visant à lutter contre l’habitat indigne.
Sur le plan fiscal, les investisseurs immobiliers au Mans peuvent bénéficier de plusieurs avantages. Ils peuvent notamment opter pour le régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, ou le régime réel, plus intéressant en cas de charges importantes.
Des dispositifs de défiscalisation comme Pinel pour le neuf ou Denormandie pour l’ancien permettent aussi de réduire significativement la charge fiscale. Un véritable atout pour optimiser la rentabilité de l’investissement.
