Comment investir en SCPI ?

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Actuellement, l’investissement en SCPI (Sociétés civiles de placement dans l’immobilier) est un des placements immobiliers les plus côtés. En effet, c’est stable, accessible et sûr. Le rendement est intéressant, sans compter que vous n’aurez pas à gérer un bien locatif et que les risques sont modérés. Il existe différents moyens d’acquérir des parts en SCPI. Découvrez-les dans les lignes suivantes.

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Achat de parts SCPI au comptant

Si vous disposez de capitaux disponibles dans l’immédiat, vous pouvez acheter directement des parts auprès de société de gestion qui dirige la SCPI. Mais cela peut également se faire auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un banquier ou via une plateforme internet.

Cette option vous permet de choisir librement votre SCPI en fonction de vos moyens. Le prix commence à 200 € et peut aller jusqu’à des milliers d’euros. La perception de votre revenu complémentaire aura lieu tous les trimestres (cela peut attendre le deuxième trimestre suivant votre placement – tout dépend des conditions de la société).

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Bien entendu, vos revenus avec cet investissement sont soumis au barème de l’impôt et au prélèvement sociaux à hauteur de 17,2 %. Il est donc intéressant, uniquement dans la mesure où vous n’avez pas encore ou avez peu d’immobilier locatif et êtes faiblement ou pas du tout imposé.

Via l’assurance-vie

Utiliser son contrat d’assurance-vie comme unité de compte est envisageable pour votre souscription en SCPI. Effectivement, les modalités d’achat diffèrent de l’investissement direct sous plusieurs points : frais d’entrée allégés, pas de délai de carence (contre trois à quatre mois d’attente pour un achat en direct) et autres options que peuvent proposer la compagnie. La liquidité des parts est ainsi prise en charge par l’assureur.

Les revenus SCPI issus de cette forme d’acquisition seront soumis à la fiscalité de l’assurance-vie. Ce qui constitue sûrement un de ses avantages. L’achat SCPI via l’assurance-vie est ainsi très intéressant si vous avez une tranche marginale d’imposition élevée. De plus, ce sera seulement lors d’un rachat total ou partiel des parts que celles-ci seront soumises aux prélèvements sociaux.

Néanmoins, il faut comprendre que le choix de parts SCPI est limité. Il faut aussi compter une ponction de 10 à 15 % des revenus. D’autre part, vous constaterez une augmentation des frais de votre contrat d’assurance-vie.

Acheter en nue-propriété

L’achat de parts SCPI démembrées est une stratégie pour payer moins cher, soit 15% à 45% de décote. C’est une des meilleures options si vous disposez déjà du montant nécessaire. En effet, la nue-propriété et l’usufruit étant séparés, votre acquisition ne sera soumise à aucune fiscalité tout au long du démembrement.

Toutefois, notez qu’avec ce placement, vous ne toucherez aucun revenu pendant la durée du démembrement. C’est pourquoi l’impôt reste stable. En fait, c’est l’usufruitier (qui reçoit les dividendes durant le démembrement) qui s’occupe de l’impôt qui ne fait pas partie de la base taxable du nu-propriétaire.

PS : cette option n’est pas payable à crédit.

L’achat à crédit

Un des avantages de l’investissement en SCPI, c’est la possibilité d’obtenir ses parts, même sans fonds disponibles. De plus, le paiement à crédit peut offrir pas mal d’avantages à l’acquéreur. Dans un premier temps, une partie des remboursements de crédit sera prise en charge par les revenus fonciers (aux environs des 5 %). D’autre part, votre revenu imposable sera également déduit des intérêts d’emprunt.

Vous avez le choix entre deux types de prêt : un prêt immobilier classique (pour un emprunt à plus de 20 000 €) et un prêt à la consommation affectée. Pour ce dernier, sachez que les intérêts ne seront pas automatiquement déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est le cas d’un crédit immo classique). Il est donc important de souligner ce détail lors de votre souscription.

Les options “intermédiaire” et “seconde main”

Pour sauter les étapes de recherche, de comparaison et d’évaluation, vous pouvez passer par un intermédiaire pour votre achat de parts en SCPI. Dans ce cadre, vous pouvez recourir au service d’un banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un promoteur immobilier ou d’une plateforme spécialisée. Le montant de frais est identique pour tous ces prestataires, soit 10 % du total investi en moyenne.

Sinon, il est aussi possible d’opter pour le marché secondaire. En général, l’avantage de cette solution est basé sur un prix inférieur à la valeur normale des SCPI. Mais le nombre de parts en vente étant réduit, il est difficile d’investir des montants importants.